בעשור האחרון נמצאת מדינת ישראל במשבר דיור מתמשך, המתבטא בעלייה תלולה של מחירי דיור בכל רחבי הארץ. עליית מחירי הדיור משפיעה באופן ישיר על רבים ממשקי הבית בישראל. רכישת דירת המגורים – ההחלטה הכלכלית החשובה ביותר של כל בית אב – הופכת להיות קשה יותר ויותר. הממשלה, מצדה, עושה מהלכים משמעותיים בשנים האחרונות, במטרה להוזיל את מחירי הדיור, בדגש על רוכשי דירות ראשונות.

אך לצד זאת, היעדר המלאי התכנוני והימשכות הליכי התכנון, מחייבים תכנון אסטרטגי לטווח בינוני וארוך, שיאפשר היערכות ויצירת עתודות קרקע מתוכננות, שישווקו בהתאם לפרוגרמות התיישבותיות שיוכנו מראש. בדרך זו תוכל הממשלה, באמצעות המשרדים הרלוונטיים ובאמצעות רשות מקרקעי ישראל המחזיקה במרבית המקרקעין בישראל, לנווט את הביקושים באופן יזום ומבוקר.

שוק המקרקעין בישראל אמור לתת מענה התיישבותי לכלל אזרחי המדינה, ללא הבדל וללא הפליה. עם זאת, שתי קבוצות אוכלוסייה הן בעלות מאפייני דיור שונים וייחודיים המחייבים התבוננות מובדלת, בכל הנוגע ליצירת מענה עבור ביקושי הדיור של קבוצות אלו בעשורים הבאים. אלו הן המגזר הערבי והאוכלוסייה החרדית.
האוכלוסייה החרדית העומדת בבסיס מסמך זה, מחזיקה במאפייני דיור ייחודיים שבמרכזם מוסדות הקהילה. בשונה ממרבית האוכלוסייה העירונית בישראל המתגוררת בהתאם להעדפותיה האישיות והאינדיווידואליות של כל משפחה, האוכלוסייה החרדית מתאפיינת במגורים קהילתיים, בהתאם להשתייכותו הקהילתית והתת-קהילתית של כל אחד מהפרטים. הצורך בקהילה איננו רק תרבותי-חברתי. הוא נובע מצורך דתי-הלכתי, המתאפשר פעמים רבות רק בחיים קהילתיים.
מצוקת הדיור החריפה שתי קבוצות אוכלוסייה הן בעלות מאפייני דיור שונים וייחודיים המחייבים התבוננות מובדלת, בכל הנוגע ליצירת מענה עבור ביקושי הדיור של קבוצות אלו בעשורים הבאים. אלו הן המגזר הערבי והאוכלוסייה החרדית.

בתוך הריכוזים החרדיים, הובילה בעשורים האחרונים לעליית מחירים תלולה, לפתרונות מגורים לא ראויים, ולזליגה גדלה והולכת של תושבים חרדים אל שכונות חלשות בערים מעורבות, תוך יצירת קהילות חרדיות חדשות ושינוי אופי השכונה.
כך קרה למשל בשכונת נווה יעקב, רמות, רמת אשכול וקריית יובל בירושלים, ובאזורים נוספים באשדוד, בחיפה, בערד ועוד. בשורש הדוח עומדת התפיסה, לפיה על הממשלה לפעול לתכנון ולשיווק יחידות דיור ייעודיות עבור האוכלוסייה החרדית, שיאפשרו את ארגון החיים הקהילתיים הנחוצים לאוכלוסייה זו. בהיעדר תכנון כאמור, הרי שכוחות השוק יפעלו למציאת פתרונות קהילתיים, תוך זליגה לשכונות מעורבות ודחיקת האוכלוסייה הוותיקה. לטעמנו, כפי שיוסבר להלן, יש להעדיף ככל האפשר פתרונות ממשלתיים יזומים, על פני פתרונות אד-הוק הנובעים מלחצי השוק.

דוח זה מבקש לתת מענה לצורך הקהילתי של קרוב למאתיים אלף יחידות דיור, בשני העשורים הבאים. זאת, בשים לב לצירי הביקוש השונים מחד גיסא, ולהיתכנות הקיימת בשוק מאידך גיסא, ותוך שימת לב למדיניות הדיור הראויה במקרה זה. כמעט שנה ישב צוות הדוח על המדוכה. לאורך העבודה, נועץ הצוות בקביעות עם נציגי הקהילה החרדית מזה, ונציגי משרד הבינוי והשיכון, הכלכלה, האוצר, מִ ינהל התכנון, המועצה הלאומית לכלכלה, רשות מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות מזה. סך הכל כללה העבודה פגישות עם עשרות מומחים, הן מהמגזר הציבורי, הן מהקהילה החרדית.